Wie viel Geld macht man mit einer Ferienwohnung?

Wie viel Geld macht man mit einer Ferienwohnung? Die ehrliche Rechnung für Gastgeber

Der wahre Kern hinter der Frage

Wie viel Geld macht man mit einer Ferienwohnung. Diese Frage ist simpel. Die Antwort ist es nicht. Sie hängt an Ort, Preis, Auslastung und Kosten. Und sie hängt an Ihrer Zeit.

Wer nur auf den Umsatz blickt, tappt schnell in eine Falle. Es zählt, was am Ende bleibt. Es zählt der Cashflow. Es zählt, wie sicher der Strom an Buchungen fließt. Und ob Sie dabei ruhig schlafen.

Die schnelle Faustformel: Von Umsatz zu Gewinn

Ein schneller Anhalt hilft beim Start. Wie viel Geld macht man mit einer Ferienwohnung, wenn man nicht tief rechnet. Es gibt zwei solide Richtwerte aus der Praxis.

Erstens: Laut Branchenzahlen von Fewo-Direkt nimmt der durchschnittliche Vermieter drei Prozent vom Kaufpreis pro Jahr vor Steuern ein, wenn die Immobilie auf Kredit gekauft wurde. Das ist eine grobe Rendite auf den Kaufpreis, nicht auf das eingesetzte Eigenkapital. Zweitens: Im Schnitt vermietet sich eine Ferienimmobilie 24 Wochen im Jahr und bringt etwa 14.000 Euro Umsatz.

Diese Werte sind kein Deckel. Aber sie sind auch kein Versprechen. Sie zeigen, was ohne besondere Hebel möglich ist. Mehr kommt mit besseren Lagen, mit guten Prozessen und mit smartem Pricing.

Standort und Saison als Haupthebel

Wie viel Geld macht man mit einer Ferienwohnung, wenn der Ort top ist. Sehr oft deutlich mehr. In A-Lagen trägt der Ort Ihre Auslastung. In B- und C-Lagen trägt die Wohnung Ihre Auslastung. Das ist ein großer Unterschied.

In Küstenorten mit langer Saison sind 30 bis 35 Wochen möglich. In Städten mit Messe oder Klinik sind auch 40 Wochen machbar. In Bergdörfern ist die Saison oft kurz. Dann hilft nur ein hoher Wochenpreis. Der Ort ist daher die erste und wichtigste Entscheidung.

Beispiele aus dem Markt

Nordsee, fußläufig zum Strand: 32 Wochen Auslastung, 900 Euro pro Woche in der Hauptzeit, 600 Euro im Rest. Dänemark, Haus mit Sauna: 28 Wochen, starke Ferienzeiten, schwache Nebensaison. Alpen, Skiort: 18 bis 22 Wochen, sehr hohe Preise in Spitzenwochen, dafür tiefe Täler im Frühling.

Die Spanne ist groß. Prüfen Sie immer die reale Nachfrage. Portal-Kalender, Suchvolumen, Wettbewerb und lokale Statistiken helfen dabei.

Preis, Auslastung und Kanäle: die stillen Stellschrauben

Wie viel Geld macht man mit einer Ferienwohnung, wenn der Preis stimmt. Es hängt an der Mischung. Auslastung mal Durchschnittspreis ist der Umsatz. Kleine Verbesserungen wirken hier doppelt.

Ein Beispiel: 24 Wochen Auslastung mal 700 Euro pro Woche sind 16.800 Euro. Steigt die Auslastung auf 28 Wochen und der Schnittpreis auf 750 Euro, sind es 21.000 Euro. Das sind plus 4.200 Euro. Kleine Schritte, große Wirkung.

Was hilft dabei. Dynamische Preise. Flexible Mindestnächte. Breite Sichtbarkeit auf Portalen. Eigene Website mit direkter Buchung. Und klare Fotos, die Vertrauen bauen.

Kostenblock im Detail: wo das Geld bleibt

Wie viel Geld macht man mit einer Ferienwohnung, wenn man die Kosten vergisst. Meist zu wenig. Der Kostenblock ist breit. Er hat Fixkosten und variable Anteile. Teilen Sie ihn sauber.

Fixkosten

Kreditrate, Zins und Tilgung. Grundsteuer. Gebäude- und Haftpflichtversicherung. Internet, Rundfunkbeitrag. Hausgeld bei WEG. Abschreibung, wenn Sie steuerlich bilanzieren.

Diese Kosten fallen auch ohne Gäste an. Sie setzen die Basis, die Sie erst verdienen müssen.

Variable Kosten

Reinigung nach Abreise. Wäsche und Verbrauchsmittel. Strom, Wasser, Heizung. Plattformgebühren von Portalen. Zahlungsgebühren bei Karten. Diese Kosten wachsen mit jeder Buchung.

Von 100 Euro Umsatz bleiben nach diesen Posten oft 60 bis 75 Euro. Das variiert stark nach Region und Anspruch.

Rücklagen und Capex

Eine Ferienwohnung verschleißt schneller. Sofa, Matratzen, Geschirr, Terrasse, Farbe. Planen Sie pro Jahr zwei bis drei Prozent des Kaufpreises als Rücklage. Wer das nicht tut, erlebt teure Jahre. Rücklagen sind kein Gewinn. Aber sie sind Ihr Schutz.

Ihre Zeit hat einen Wert

Gast-Kommunikation, Check-in, Organisation. Das kostet Stunden. Rechnen Sie einen Stundenlohn ein. Auch wenn Sie es selbst tun. So sehen Sie die wahre Rendite. Und Sie wissen, ob Sie delegieren sollten.

Finanzierung, Steuern, Cashflow

Wie viel Geld macht man mit einer Ferienwohnung, wenn Zinsen steigen. Der Cashflow sinkt sofort. Der Zins ist der größte externe Hebel. Jede Erhöhung trifft die Rate. Und damit den monatlichen Überschuss.

Planen Sie daher mit konservativen Zinssätzen. Prüfen Sie die Zinsbindung. Rechnen Sie die Tilgung nicht als Gewinn. Sie baut Vermögen auf, senkt aber den freien Cashflow.

Steuern sind der zweite Hebel. Es gibt Umsatzsteuer, Einkommensteuer, ggf. Gewerbesteuer. Auch die Kurtaxe spielt lokal eine Rolle. Holen Sie Rat, bevor Sie starten. Die Struktur macht viel aus. Abschreibung und Werbungskosten helfen. Am Ende zählt, was netto bleibt.

Rechenbeispiele aus der Praxis

Wie viel Geld macht man mit einer Ferienwohnung in drei typischen Szenarien. Schauen wir auf Zahlen. Einfach und greifbar.

Szenario 1: Der solide Durchschnitt

Kaufpreis 300.000 Euro. Finanzierung zu 80 Prozent. Zins 4 Prozent. Tilgung 2 Prozent. Jahresrate rund 18.000 Euro. Umsatz laut Marktmittel: 14.000 Euro bei 24 Wochen.

Variable Kosten 25 Prozent vom Umsatz: 3.500 Euro. Fixkosten ohne Kredit: 2.000 Euro (Versicherung, Internet, Rundfunk, kleine Gebühren). Rücklage 2 Prozent vom Kaufpreis: 6.000 Euro.

Ergebnis vor Steuer und vor Kredit: 14.000 minus 3.500 minus 2.000 minus 6.000 gleich 2.500 Euro. Mit Kreditrate ist der Cashflow negativ. Allerdings ist Tilgung Vermögensaufbau. Bruttorendite auf Kaufpreis liegt nahe der erwähnten drei Prozent, aber der freie Cashflow ist dünn.

Szenario 2: Gute Lage, gute Prozesse

Kaufpreis 350.000 Euro. Auslastung 30 Wochen. Schnittpreis 800 Euro pro Woche. Umsatz 24.000 Euro.

Variable Kosten 30 Prozent: 7.200 Euro. Fixkosten ohne Kredit: 2.500 Euro. Rücklage 2 Prozent: 7.000 Euro. Ergebnis vor Steuer und vor Kredit: 7.300 Euro. Je nach Rate kann der Cashflow leicht positiv sein.

Szenario 3: Premium-Nische

Kaufpreis 500.000 Euro. 28 Wochen Auslastung. 1.200 Euro pro Woche. Umsatz 33.600 Euro.

Variable Kosten 30 Prozent: 10.080 Euro. Fixkosten ohne Kredit: 3.000 Euro. Rücklage 2,5 Prozent: 12.500 Euro. Ergebnis vor Steuer und vor Kredit: 8.020 Euro. Mit hoher Rate bleibt es oft eng. Dafür gibt es einen starken Wiederverkaufswert.

Diese Szenarien zeigen: Der freie Cashflow ist sensibel. Ein paar Wochen mehr oder weniger entscheiden. Ein paar Euro pro Woche auch.

Strategien, die Marge retten

Wie viel Geld macht man mit einer Ferienwohnung, wenn man aktiv steuert. Deutlich mehr als mit dem Autopiloten. Drei simple Pfeiler helfen sofort.

Erstens: Dynamisches Pricing. Nutzen Sie Ereignisse, Ferien und Lücken. Höhere Preise bei hoher Nachfrage. Smarte Rabatte für Lücken von zwei Nächten. Zweitens: Kosten pro Aufenthalt senken. Wäsche bündeln. Checklisten für Reinigung. Smarte Schlösser für weniger Fahrten. Drittens: Direktbuchungen fördern. Eigene Website. Stammgäste binden. Newsletter vor Saisonstart.

Kleine Prozesse sparen große Summen. Eine Stunde Planung spart zehn Stunden Ausführung.

Recht und Risiko gehören in die Rechnung

Wie viel Geld macht man mit einer Ferienwohnung, wenn Verbote drohen. Das Risiko ist real. In manchen Städten gibt es strenge Regeln. Zweckentfremdung, Registriernummern, Höchsttage. Prüfen Sie das vorher.

Versicherung ist Pflicht. Gebäude, Hausrat, Haftpflicht, eventuell Betriebsunterbrechung. Ein Brand oder ein Leitungswasserschaden kann teuer werden. Ein guter Vertrag zahlt sich sofort aus, wenn etwas passiert.

Technik, Automatisierung, Delegation

Wie viel Geld macht man mit einer Ferienwohnung, wenn Technik hilft. Mehr als ohne. Ein Channel-Manager spart Doppelbuchungen. Ein PMS bringt Ordnung in die Abläufe. Smarte Schlösser und Sensoren senken Wege und Ärger.

Delegation kann sich lohnen. Eine Co-Host-Lösung kostet, spart aber Zeit. Rechnen Sie den Stundenlohn mit ein. Wenn der Cashflow passt, ist das Geld gut angelegt.

Wie viel Geld macht man mit einer Ferienwohnung: Die 10-Minuten-Rechnung

Sie wollen schnell sehen, ob es sich lohnt. Wie viel Geld macht man mit einer Ferienwohnung ohne tiefe Excel-Datei. Hier ist eine Kurzformel.

Schritt 1: Schätzen Sie Wochen Auslastung. Konservativ. Nehmen Sie 20, 24 oder 28 Wochen. Schritt 2: Setzen Sie einen realen Durchschnittspreis pro Woche. Nicht nur Peak. Schritt 3: Umsatz ist Wochen mal Preis. Schritt 4: Ziehen Sie 30 Prozent variable Kosten ab. Schritt 5: Ziehen Sie Fixkosten ohne Kredit ab. Mindestens 2.000 Euro. Schritt 6: Ziehen Sie zwei bis drei Prozent vom Kaufpreis als Rücklage ab. Schritt 7: Prüfen Sie die Finanzierungsrate. Was bleibt, ist Ihr freier Cashflow vor Steuer.

Wenn das Ergebnis bei Null oder leicht negativ liegt, fragen Sie sich: Wollen Sie auf Wertsteigerung setzen. Oder auf mehr Auslastung und Preissteigerung. Wenn es klar positiv ist, prüfen Sie Risiken und Plan B.

Wertsteigerung und Exit: der zweite Ertrag

Wie viel Geld macht man mit einer Ferienwohnung über die Jahre. Nicht nur der Cashflow zählt. Auch der Wertzuwachs kann tragen. Gute Lagen halten eher den Wert. Top Objekte steigen mit dem Ort.

Renovieren Sie klug. Kleine Upgrades zahlen sich aus. Neue Küche, bessere Betten, frische Farben. Das erhöht Auslastung und Wiederverkaufswert. Beim Verkauf zählt dann nicht nur der Bodenwert. Eine starke Historie an Buchungen ist ein Plus.

Häufige Denkfehler, die Geld kosten

Wie viel Geld macht man mit einer Ferienwohnung, wenn man die Realität verkennt. Meist weniger als gedacht. Deshalb meiden Sie diese Fallen.

Erstens: Nur die Hochsaison rechnen. Die Nebensaison entscheidet. Zweitens: Rücklagen vergessen. Die Wohnung nutzt sich ab. Drittens: Zeit nicht bepreisen. Ohne Wert für Zeit wirkt die Rendite schöner. Viertens: Steuerliche Effekte überhöhen. Steuer spart kein Geld, sie verschiebt es. Fünftens: Portalkosten unterschätzen. Gebühren und Stornos nagen am Ertrag.

Die Psychologie: Lifestyle oder Unternehmen

Eine Ferienwohnung kann Hobby sein. Oder ein kleines Unternehmen. Beides ist okay. Aber treffen Sie die Wahl bewusst. Ein Hobby darf Geld kosten. Ein Unternehmen muss Geld bringen.

Wer auf Rendite zielt, beginnt mit Zahlen. Wer auf Lifestyle zielt, beginnt mit dem Herz. Beides schließt sich nicht aus. Doch die Reihenfolge prägt die Entscheidung.

Marktdaten richtig lesen

Portale zeigen viele belegte Kalender. Doch Vorsicht. Viele Gastgeber blocken Tage privat. Die Auslastung wirkt dann höher. Nutzen Sie mehrere Quellen. Suchen Sie nach realen Buchungen in der Nebensaison. Fragen Sie lokale Verwalter. Reden Sie mit Handwerkern im Ort. Sie kennen die Wahrheit hinter den Fassaden.

Auch die 24 Wochen im Schnitt sind ein Signal. Es ist die Mitte, nicht das Ziel. Wer besser ist, liegt darüber. Wer startet, liegt erst darunter.

Nachhaltigkeit als Wettbewerbsvorteil

Gäste achten auf Qualität. Und auf Umwelt. Smarte Heizsteuerung spart Kosten. LED und A++ Geräte auch. Mülltrennung und lokale Partner punkten bei Gästen. Kleinigkeiten zeigen Werte. Werte schaffen Buchungen.

Auch Robustheit ist nachhaltig. Wählen Sie Stoffe und Möbel, die lange halten. Weniger Ersatz, weniger Aufwand, mehr Gewinn.

Ihr persönlicher Plan: vom Wunsch zur Zahl

Setzen Sie sich klare Ziele. Wollen Sie 5.000 Euro pro Jahr freien Cashflow. Oder eine Eigenkapitalrendite von acht Prozent. Oder sollen vor allem die Kosten des eigenen Urlaubs sinken. Das Ziel lenkt jede Entscheidung. Es lenkt Lage, Größe, Ausstattung und Preis.

Testen Sie Ihr Angebot. Starten Sie mit einer Minimum-Viability-Ausstattung. Hören Sie auf Gäste. Investieren Sie nach, wenn sich der Zusatzpreis auch wirklich holt.

Fazit: Von der Frage zur Entscheidung

Wie viel Geld macht man mit einer Ferienwohnung. Die ehrliche Antwort steht erst nach der Rechnung. Der Ort, die Saison, der Preis und die Kosten führen Sie dorthin. Die Richtwerte helfen: drei Prozent vom Kaufpreis pro Jahr vor Steuern sind oft realistisch. 24 Wochen und 14.000 Euro Umsatz sind ein guter Startpunkt.

Entscheidend ist, was netto bleibt. Und wie sicher es fließt. Planen Sie konservativ. Steuern Sie aktiv. Halten Sie Rücklagen hoch. Und machen Sie sich klar, ob es Hobby oder Business ist. Dann wird aus der Frage "Wie viel Geld macht man mit einer Ferienwohnung" eine klare, tragfähige Zahl für Sie. Und diese Zahl ist die Basis für einen ruhigen Schlaf und kluge Schritte in die Zukunft.

Diese Artikel könnten dich auch interessieren

Eine Ferienwohnung kann eine lukrative Einnahmequelle sein. Doch wie viel Geld macht man mit einer Ferienwohnung wirklich? Die Antwort hängt von vielen Faktoren ab, wie Lage, Ausstattung und Vermarktung. Es ist wichtig, die Kosten für den Kauf und die Instandhaltung der Immobilie zu berücksichtigen. Weitere Informationen zu den Preisen finden Sie in unserem Artikel über die Kosten für ein Ferienhaus. Hier erfahren Sie, welche Ausgaben auf Sie zukommen können.

Die Einnahmen aus der Vermietung einer Ferienwohnung variieren stark. Sie hängen von der Auslastung und der Saison ab. Besonders in beliebten Urlaubsregionen können Sie höhere Mieteinnahmen erzielen. Ein Vergleich der verschiedenen Regionen kann hilfreich sein. Lesen Sie dazu unseren Artikel über Wo ist der Ostseeurlaub am günstigsten. Hier finden Sie wertvolle Tipps für Ihre Investition.

Zusätzlich sollten Sie sich über gesetzliche Regelungen informieren. Diese können die Vermietung beeinflussen und sollten nicht außer Acht gelassen werden. Ein Beispiel dafür finden Sie in unserem Artikel über das Gesetz gegen Ferienwohnungen überarbeiten. So sind Sie bestens vorbereitet und können Ihre Ferienwohnung optimal nutzen.